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富力的“雷”在赶来的路上

企业新闻 / 2022-08-28 00:37

本文摘要:地产圈的年会还没开始,相信富力团体高管们预计已经开始瑟瑟发抖。地产圈的年会还没开始,相信富力团体高管们预计已经开始瑟瑟发抖。听说,在去年富力的团体年会上,有太平绅士之称的老板李思廉,稀有地发了脾气,一股脑把所有区域的卖力人都骂了一遍。李老板自然有理由恼怒:一家曾有实力接盘万达的企业,如今却被业界与泰禾放在一块对比,当年号称“华南五虎”之首的富力,如今已经让欠债压得“不能呼吸”。 今年富力的日子更为艰难,匠朴研究所在 jump大会上,发了一份独立研报,「富力的至暗时刻」。

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地产圈的年会还没开始,相信富力团体高管们预计已经开始瑟瑟发抖。地产圈的年会还没开始,相信富力团体高管们预计已经开始瑟瑟发抖。听说,在去年富力的团体年会上,有太平绅士之称的老板李思廉,稀有地发了脾气,一股脑把所有区域的卖力人都骂了一遍。李老板自然有理由恼怒:一家曾有实力接盘万达的企业,如今却被业界与泰禾放在一块对比,当年号称“华南五虎”之首的富力,如今已经让欠债压得“不能呼吸”。

今年富力的日子更为艰难,匠朴研究所在 jump大会上,发了一份独立研报,「富力的至暗时刻」。结论很明确,踩中了三根红线的富力,自2017年抢食万达后,一路高开低走,步步走入今天的「至暗时刻」。但对于富力来说,高企的短期债务规模或将成为第一道雷。据富力地产2020年三季度报,公司短期债务约为753亿元,然而其钱币资金仅为359.5亿元。

这意味着,富力地产在手资金难以其笼罩短期债务,资金缺口高达400亿元左右。销售很努力,业绩不给力这400亿的窟窿要用什么来补?2020年中期业绩会上,李思廉称未来9个月将在海内外处置惩罚250亿到300亿债务。

这些债务有凌驾一半会有重组的摆设,其他的就靠资金和销售来抵消。但从近几年的销售目的来看,完成度并不高。

历年财报显示,富力地产2017年至2019年全年销售额划分为818.6亿元、1311亿元、1382亿元,完成既定目的的比例划分为102.3%、100.8%、86.4%。2019年销售目的落空后,公司便把2020年销售目的从1600亿元下调至1520亿元。然而事与愿违,富力地产仍没能完成销售目的。

此外,近年富力地产的销售增速已出现疲态。公司于2018年首次突破千亿规模,同比增幅达60.2%。2019年富力地产销售额同比增速显著放缓,相较同期微涨5个百分点,而2020年则进一步收窄至0.4%。事实上,为冲刺销售目的,2020年富力地产不停在销售端发力来加速回款,并在12月下旬亮出了很是规行动。

据多家媒体报道,富力地产自去年12月23日起推出“富力25载员工感恩回馈”运动。在网络上广为流传的运动海报中,记者看到“最低75折、不限套数、免费更名”等三重优惠。从另一个角度看,我们会发现富力卖房险些到了“迫不及待”的田地。

它不仅给员工提供种种优惠,生怕员工不买似的,还提出了一个很是醒目的要求:必须一次性全款支付。既然是员工福利,为啥不支持分期付款呢?这个全款支付,恰好袒露了富力出台本次优惠政策的真实意图,那就是回款。急于回款的直接原因,固然是欠债率太高。

从2016年到2019年,富力的净欠债率划分为160%、170%,184%,199%,比行业平均水平横跨一大截。到了2020年,富力的中报显示,公司净欠债率下降到177%,依然很高。

急于回款的基础原因,则是规避“三道红线”。即便如此努力,可回溯富力地产这几年的销售额,再参考2020年最新数据,公司已经一连两年没有完成年度销售目的。

这条路还债的路虽然没被堵死,但能不能资助富力通向罗马,欠好说。金主们消失富力贫血银行一直以来都是地产商最大的金主之一,可是富力的金主们却纷纷消失。

据匠朴研究所的数据显示,停止2020年6月30日,富力的有息欠债总计超1800亿元,其中银行恒久乞贷约为900亿,占比为50%。其短期需归还的乞贷近750亿,但账上现金仅不到180亿,一直靠借新还旧的富力,2020年前三季度,仅借了400多亿。而从富力剩余的银行授信额度来看,另有凌驾1300亿的额度,可是今年富力真的没有从银行借到几多钱。这主要与限制房地产贷款规模增长相关。

2020年底,房地产贷款集中度治理制度推出。而早在2020年9月就有消息称,羁系机构要求大型商业银行压降、控制房地产贷款规模,多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。

而富力的银行金主共有18家,主要以中资中型银行为主。在富力的银行金主中,排名第一的中信银行已靠近治理上限,第二名兴业银行已超标6.2%,第三名浦发银行超标0.4%,第五名招商银行超标5.7%。

销售造血不足,银行输血缺位,今年的富力着实有些贫血。更令人担忧的是,富力的融资之路,在2020年开始步步崎岖。从境内到境外融资,额度都萎缩的很厉害。借不到钱怎么办?加息!一笔票息高达12%的美元融资,还表示出境外金主的灰心。

变卖家产堵窟窿难关中挣扎的富力,也迎来资本市场的信心滑落。先是穆迪将富力的评级由“Ba3”降至“B1”,展望从“视察”名单变为“负面”——其时,穆迪对富力的谋划现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧,负面展望则反映了富力地产和富力香港在未来12-18个月的再融资需求较高。其后,富力半年报披露后国际信贷评级机构惠誉也将富力地产评级展望从“稳定”下调至“负面”,并确认该公司的恒久外币和本币刊行人违约评级(IDR)为“B+”。

标普则对富力子公司富力地产有限公司的恒久刊行人信用评级下调。这400亿的窟窿如果堵不上,富力就有可能成为下一个泰禾。不愿坐以待毙的富力,开始走上变卖资产的路数。

去年10月,通过2.57亿股新H股配售,富力所得款子净额为24.98亿港元用于归还公司境外债务。11月,又有了此番卖出70%物流园权益的操作。据外洋债市媒体消息援引知情人士称,富力地产预计年底将以18.5亿元出售其持有的广州广发证券总部大楼40%股权,所得款子全部用于归还债务;此外正在推进的资产处置项目还包罗:向平安不动产转让部门广州黄埔笔村旧改项目股权;向一家国企出售海南富力海洋欢喜世界的股份……新年伊始,着急的富力行动频频。

为缓解资金压力,富力地产将旗下3家公司股权出质给广州市城投投资有限公司。企查查显示,广州城投实际控制人为广州市人民政府国有资产监视治理委员会,其谋划规模包罗投资治理服务、企业治理服务、资产治理等。虽然“卖子”、配股能解决“近忧”,可是富力地产的“远愁”何解?2020年三季度报显示,富力地产债务总额增幅有所减缓,仅为3%。不外,富力地产债务规模仍处于上升态势,面临着逾3500亿元的债务。

早在2008年,碧桂园老板杨国强就曾向富力老板张力诉苦,说自己每个月张开眼就要还20多亿,压力太大了。但富力似乎并没有吸取任何教训。


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